오늘의 생각(광주 아파트 불장, 10년차 이상 아파트 대지지분에 대한 고민)
- 낙서장/투자마인드, 잡생각
- 2021. 10. 11.
1. 광주광역시 부동산 불장
광주 아파트가 불장이다. 가두리 쳤던 9월 초 신고가들이 우수수 올라오고 있다. 부동산 현장의 분위기보다 실거래, KB시세는 늦게 반영되기 때문에 광주에 보유중인 아파트가 전혀 없거나 갈아타기를 해야 하는 분들은 발등에 불이 떨어졌다.
KB시세상 이렇게 불이 들어왔으면 아파트 매도가는 이미 호가파티일 것이다.(동네 부동산 가두리 여부와 아파트 주민들의 단합 정도에 따라다르겠지만)
기 보유자는 갈아타기 또는 추가 매입를 할 것이 아니라고 한다면, 오르는 시세와 호가를 매일 체크하며 춤을 출 타이밍이 아니다.
지금은 광주 부동산이 뜨겁고 주식시장이 울상인데 주식시장에서 하방은 닫히고 상방이 열린 것을 찾을 때라고 본다. 물론 기 보유중인 포트는 계속 check해야하고.
2. 10년차 이상 아파트 대지지분에 대한 고민
아파트를 구매할 때 아파트에 대해 입지, 브랜드, 세대수, 학군, 학원가, 교통, 일자리, 향후 호재 등은 고려를 하는 분이 많아졌는데 대지지분에 대해서는 아직 고민을 하는 사람이 많지 않은 것 같다.
부동산의 본질은 토지이다. 아파트도 토지 위에 세워진 건축물로 신축~10년차까지는 대지지분을 크게 신경쓰지 않아도 되지만 건물의 가치가 고점을 찍고 내려오는 중인 10년차가 넘어갈 때부터는 이에 대한 고민이 필요하다.
이때쯤 신혼부부가 매입을 해서 출산을 하고 자녀가 고등학교를 졸업할 때까지 생활을 한다고 가정을 하면 이때 신혼부부가 구입 10년차 아파트는 30년차가 넘어가게 된다.
30년차가 되었을 때는 아파트로서의 상품가격(건물 가격)은 내용연수를 몇 년으로 설정하냐에 차이는 있을 수 있지만 나는 zero에 수렴한다고 가정 후 분석을 한다. 고로 이때의 아파트는 대지지분과 입지로만 평가를 받는 것이다.
아파트를 고르려고 보니 같은 행정구역의 동일 입지, 동일 학군 34평 10년차 아파트인데 A아파트는 용적률이 150~170%대인데 B아파트는 250~300%대라고 하면, 등기부등본 조회나 어플을 통해 대지지분을 조회할 경우 다수는 A아파트의 대지지분이 훨씬 높게 나올 것이다.
이때 이곳에 오래 살 생각으로 아파트를 구입한다고 하면 A아파트를 고르는 것이 장기적으로 옳은 선택이 될 것이다.
아파트가 노후화 될 수록 건물의 가치는 감가상각을 통해 사라지고, 대지지분과 입지만 남는데
이 사례의 경우 입지는 동일하니 대지지분을 살펴보면 A아파트는 대지지분이 20평대 초반, B아파트는 대지지분이 10평 초반.
B아파트는 일반/중심상업지역에 용적률 특혜를 받지 않는 이상 재생(재건축)이 힘든 아파트이다. A아파트는 재건축이 가능한 아파트이고.
어떤 아파트를 구입할 것인가에 대한 고민에 대한 답은 이정도면 충분하다고 본다.
3. 달러자산 추가 매입?
미국 주식을 통해 총 자산 중 달러 자산의 비중을 10% 이상 가져가고 있는데 오늘자 이슈로 인해 달러자산을 더 보유해야 할 이유가 하나 더 늘은 것 같다.