21.04.29 가계부채 관리방안(2021~2023 중기관리계획)
- 부동산 정보/부동산정책
- 2021. 4. 29.
가계부채 관리방안(가계대출 관리)
-2021~2023년 중기관리계획 (by 금융위, 금감원)
금융위원회의 가계부채 관리방안 관련 Q&A
-청년이나 실수요자들이 내집마련 지원을 위한 규제정비 필요성을 제기하고 있는데 가계대출 관리방안이 시장 요구에 역행하는 것이 아닌지?
▶대출 총량 관리목표 범위 내에서 가계부채를 관리하면서 실수요자에 대한 금융지원은 오히려 늘려나갈 계획이다. 가계대출 시장의 자금흐름을 과도한 금융차입을 통한 투기수요 대신 실수요 쪽으로 전환해나가고, 서민·실수요자에 대한 LTV 우대혜택 확대 등을 포함한 종합적인 실수요자 지원방안을 관계부처와 협의해 조속한 시일내 별도로 마련해 발표하겠다.
-차주단위 DSR 적용의 기대효과는? DSR 확대시행으로 대출한도가 얼마나 줄어드나?
▶소득 범위내에서 대출을 이용하던 실수요자의 경우 대출한도의 영향은 크지 않을 것이다. 반면 소득을 초과하는 과도한 금융차입을 통해 부동산 등에 투자하는 투기수요(갭투자 등)의 경우 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 예상한다. LTV는 충분한 담보를 확보토록 해서 금융사의 손실을 최소화하는 규제인 반면, DSR은 차주가 '갚을 수 있는 만큼만 빌려주도록'하는 만큼 차주를 보호한다.
[가계부채 대책-Q&A] <중도금 대출은 DSR규제 제외>
-LTV 규제가 시행되고 있는 상황에서 차주단위 DSR까지 강화하는 것은 중복규제 아닌지?
▶그동안 LTV 규제에 비해 상환능력 심사는 상대적으로 느슨하게 운영돼왔다. 경기상황 등에 따라 LTV 규제가 적용되지 않는 신용대출로 풍선효과가 발생할 가능성이 있으며, 소득을 고려하지 않고 과도한 레버리지 조달을 통한 자산투자 차단에 한계가 존재한다. DSR 규제로 상환능력 범위 내 대출이 이뤄져 금융회사 건전성 제고와 금융소비자에 대한 과도한 대출억제가 동시에 달성할 수 있다.
-중도금 대출처럼 집단대출도 DSR 계산시 포함되는지?
▶중도금 대출의 경우 향후 잔금대출을 통해 대환되는 것이 관행인 만큼 적용대상에서 제외된다.
-마이너스 통장에도 실제 만기가 적용되는 경우 한도가 소득의 40%로 축소되나?
▶상환능력 범위 내에서 대출이 취급되는 원칙은 신용대출 뿐만 아니라 모든 대출에 적용된다. 만기가 1년인 마이너스 통장의 한도는 연소득의 40% 이내로 제한될 수 있다. 다만 제도시행 전까지 분할상환조건부 다년도 신용대출, 약정만기 조정 등을 유도해서 보완할 예정이다.
-가계대출로 자금을 조달하는 농민이나 소상공인은 어려움이 가중되지 않나?
▶농업인 농지담보대출의 경우 대부분이 LTV 70% 이하이고, 평균 대출금액도 1억 미만으로 파악하고 있어 규제 영향은 크지 않을 것으로 예상한다. 선의의 피해를 방지하기 위해 농축어업인·영세 자영업자를 위한 간소화된 사업자대출 취급절차 등을 마련할 계획이다.
-비주담대 규제로 청년층이 이용하는 오피스텔 담보대출이 어려워지지 않나?
▶오피스텔 담보 가계대출의 평균 LTV는 51.4%로, 실수요의 경우 주거부담에 큰 변화가 없을 것이다. 다만 투기 목적으로 과도한 레버리지를 일으켜 여러 채의 오피스텔을 구매하는 행위 등은 제약될 것이다.
-청년 미래소득 반영시 대출한도가 얼마나 증가하는가?
▶연령이 낮을수록, 대출만기가 길수록 대출한도 증가폭이 커질 것으로 예상한다. 예를들어 월급여가 250만원인 만 24세 무주택 근로자가 30년 만기 대출을 받을 경우, 예상소득증가율(75.4%)을 적용하면 대출한도는 2억5000만원에서 3억4850만원으로 늘어난다.
-40년 초장기 모기지의 이용 기준은 어떻게 되나?
▶새로운 상품이 아닌 기존 '보금자리론'과 '적격대출'을 이용하는 청년층 등에게 약정만기의 선택권을 더 넓게 부여하는 것으로 보면 된다.
요약
▶차주단위로 DSR 단계적 확대 시행
2021년 7월 규제지역 6억 초과~
2022년 7월 모든지역 2억 초과~
2023년 7월 모든지역 1억 초과~
▶2022년 7월부터 신용대출 DSR 산정 시 현재 10년 기준->5년으로 축소
한도거래(마이너스통장) 등의 신용대출의 경우 실제 만기(1년)을 고려하여 DSR 산정(기존에는 관행적으로 10년 적용)
▶비주택(토지, 상가, 오피스텔 등) LTV 70% 도입(2021년 7월부터, DSR은 2023년부터 도입)
현재 다수가 가계대출로 대출을 받고 있음->이를 기업대출(사업자대출)로 취급되도록 유도
▶2021년 7월부터 토지허가구역 내 비주택 LTV 40% 적용
▶청년층(만39세이하), 신혼부부 대상으로 만기 40년짜리 초장기 모기지 도입
결론: 대출 조이기 전에 미리 물건을 대출 받아서 사 놓아라. 주택뿐만 아니라 비주택도 조인다. 주택가격도 오르고 주택관련 대출을 조이니 비주택(토지, 꼬마빌딩, 오피스텔 등) 투자수요가 이동을 하는 것을 막기위함인데,
안그래도 LH 임직원 투기사건으로 인해 농지 취득도 힘들어지는데 미리 사놓아야 하나해서 열심히 매물 탐색 중. 올해 말까지는 차익실현 매물이 나올것으로 생각하고 있음.
마통은 괜찮은 직장을 가진 직장인(대기업, 중견, 공사, 공무원, 정출연 등)이라면 마통을 뚫어놓으라고 입 아프게 말했는데 빚을 안 져본 얘들은 무서워서 못 뚫는다. 고구마 10개 먹은 듯이 답답하구만. 대출(레버리지)을 잘 써야 자본주의 사회에서는 부자가 된다. 그런데 이제 남은 사다리마저도 절단내는 중이다.
40년 초장기 모기지는 주택금융공사를 통해 도입이 될 것 같은데(보금자리론을 활용할 듯)
보금자리론 30년 고정금리라고 함부로 받지 마라. 1주택자는 보금자리론을 버려야 주택 취득 포지션이 자유롭다. (보금자리론은 1주택 상태에서 신규 주택 취득 시 처분서약 해야 함...^^ 이는 크나큰 족쇄이다)
은행 호황 시나리오는 유지한다.
BUT, 고비용 저효율인 베이비붐 세대 (지점장~차장급)명퇴시키는데 각 은행은 최선을 다할 것이고 이를 통해 당기순이익의 급격한 상승을 막을 듯. 돈을 너무 잘 벌어도 금융노조(은행지부노조)가 성과급 올려달라고 한다. 적당히 벌어야지.