여수 덕충주공 재건축사업 정비계획 및 정비구역 변경, 지형도면 고시

황사부
부동산 정보/재건축
2022. 8. 6.

여수 덕충주공 재건축사업 정비계획 및 정비구역 변경, 지형도면 고시

1. 정비사업의 명칭(변경)

(기정) 여수 덕충주공아파트일원 주택재건축정비사업 → (변경) 여수 덕충주공아파트일원 재건축사업

2. 정비구역의 위치 및 그 면적(변경)

가. 정비구역의 지정(변경) 조서

지정 구분	사업 구분	구역명칭	위치	면적(㎡)	비고
기정	주택재건축 정비사업	여수 덕충주공아파트일원 주택재건축정비구역	여수시 덕충안길 5 일원 (덕충동 940번지 일원)	25,790.00
변경	재건축사업	여수 덕충주공아파트일원 재건축사업구역	여수시 덕충안길 5 일원 (덕충동 940번지 일원)	28,360.00

정비구역 지정(변경) 사유서

구분	도면 표시 번호	위치	면적(㎡)	결정사유
변경	-	여수시 덕충안길 5 일원 (덕충동 940번지 일원)	28,360.00	 근거 법령인「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 정비사업의 유형을 현행 실정에 맞도록 사업명칭 변경  지역주민(종교용지)의 민원해소를 위해 종교용지를 포함하여 정비계획 및 정비구역 지정(변경)하고자 함

3. 도시계획시설의 설치에 관한 계획(변경)

가. 토지이용계획

구분	명칭		면적(㎡)			구성비(%)		비고
구분	명칭		기정	변경	변경후	기정	변경	비고
도시관리계획 용도지역	계		25,790.00	증)2,570.00	28,360.00	100.0	100.0
도시관리계획 용도지역	제2종일반 주거지역		25,790.00	증)2,570.00	28,360.00	100.0	100.0
도시관리계획 용도지구	해당사항없음
택지 및 정비기반시설 (도시계획시설)	계		25,790.00	증)2,570.00	28,360.00	100.0	100.0
		【택 지】	25,449.00	증)2,225.49	27,674.49	98.7	97.6
		공동주택용지	25,449.00	증)2,225.49	27,674.49	98.7	97.6
		【정비기반시설】	341.00	증)344.51	685.51	1.3	2.4
		도로	341.00	증)344.51	685.51	1.3	2.4

나. 교통시설

1) 도로

도로 결정(변경) 조서

구분

규모

기능

연장
(m)

기점

종점

사용
형태

주요
경과지

최초
결정일

비고

등급

류별

번호

폭원
(m)

기정

중로

1

103

20

보조
간선

64
(33)

덕충동
1166-1

덕충동
1283

일반
도로

-

여고-256
(‘11.12.5)

변경

중로

2

190

18

보조
간선

64
(34)

덕충동
938

덕충동
940

일반
도로

-

여고-256
(‘11.12.5)

기정

중로

2

145

18

보조
간선

577
(94)

덕충동
587

덕충동
1175-3

일반
도로

-

국고10-182
(‘10.4.6)

변경

중로

2

145

18~
23.5

보조
간선

577
(170)

덕충동
587

덕충동
1175-3

일반
도로

-

국고10-182
(‘10.4.6)

※ 1. 도로는 개설 후 관리청에 무상귀속
2. ( )는 구역 내 도로 연장임

도로 결정(변경) 사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변경내용	결정(변경)사유
중로1-103	중로2-190	 일부구간 확폭(완화차로 설치) - B=20m→ 18m, L=34m	 공동주택 진・출입로 확보를 위한 완화차로 설치 및 도로폭원 오류 정정(20m→18m)
중로2-145	중로2-145	 일부구간 확폭(완화차로 설치) - B=18m→ 18~23.5m, L=170m	 공동주택 진・출입로 확보를 위한 완화차로 설치

4. 공동이용시설 설치계획(변경)

「주택건설기준 등에 관한규정」을 준수하여 계획

5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률 높이에 관한 계획(변경)

구 분	위치 (획지)	구 분		계 획 내 용
공동 주택 용지	A1	용 도		공동주택(아파트) 및 부대복리시설
		건폐율		30% 이하
		용적률		230% 이하
		높 이	기정	45m(최고층수 15층 이하)
			변경	54m(최고층수 18층 이하)
		건축선		건축한계선: 건축물의 지상부분이 대지경계선으로부터 4.5m이상 후퇴하여 건축하여야 한다.

6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

가. 환경보전계획

자연환경

항목	현황	예측・분석		저감방안
지형	∙지형 - 평균표고:82.6m - 평균경사:12.0° ∙지질현황 - 안산암질 화산력 응회암, 석영안산암질 응회암, 안산암(Kgbt)	∙공사시 토공 작업에 의한 토사유출 예상 ∙건설장비 운영에 따른 폐유 발생이 예상		∙주변 지형과 조화를 이루도록 토공계획 수립 ∙사면구배의 결정은 규격화한 일반기준을 적용하되 구배를 단계적으로 설치하여 사면의 안정화를 계획함 ∙토사유출 방지대책: 지질조사를 반영하여 사업시행 인가시 사면 안정대책 수립
동・식물성	∙비오톱 현황 - 주택주변에 식재된 수목 및 초본 식물류 분포하여 식생은 빈약함 - 생태자연도 3등급지역임 ∙동물상 - 포유류9과 12종, 양서・파충류 9과 20종, 조류 8과 8종 ∙식물상 - 38과 59속 55종 6변종 1품종으로 총 62분류군 조사	∙공사시 - 동물상:토사유출 및 소음진동에 의한 영향이 예상 - 식물상:비산먼지 및 부지 정지 등에 의해 식물상에 영향이 예상 ∙조사된 식물상 및 출현하는 동물상이 거의 없어 공사로 인한 큰 영향은 미치지 않을 것으로 사료됨		∙토사유출 방지를 위해 침사지 설치, 세륜시설 설치 운영, 사업지구 주변으로 주기적인 살수 실시, 운영시 사업지구내 조경계획 수립 시행
휴양 ・ 여가 공간	∙여수시 체육시설: 420개소, 문화공간: 30개소 ∙여수시 공원: 자연공원 및 도시공원, 도시자연공원구역 등 총 181개소 ∙여수시 야생생물보호구역 총 3개소		∙사업시행 중 미발굴 문화재 출토시 즉각 공사를 중지하고, 문화재청 등 관계기관에 신고, 관계기관과의 협의・조치 후 공사를 재개토록 하여 문화재의 발굴・보전에 만전을 기하도록 할 계획임

생활환경

항목	현황	예측・분석	저감방안
대기질	∙ 대기질 조사결과 - 현황: 전 항목이 환경기준 이하로 조사됨 ∙ 대기질 조사결과 - 대기환경기준을 만족((SO2 0.004 ~0.005ppm, NO2 0.030~ 0.025ppm)	∙공사시 투입 장비에 의한 배기가스 및 비산먼지 발생에 따른 영향이 예상되며, 운영시 난방연료 사용 및 유발교통량에 의한 영향이 예상됨	∙ 공사시 - 주기적인 살수, 세륜시설 설치, 자재운반차량의 적재관리 및 차속의 제한, 방진망 설치 ∙ 운영시 - 난방연료는 도시가스, 전기 사용, 조경면적을 확보하여 대기오염에 강한 정화수목을 식재
수질	∙ 수계현황 - 사업지구 인근 지방2급 하천인 연등천이 위치하고, 사업지구는 도심지로써 도로변 주변으로 위치한 우수관으로 우수가 유출되는 것으로 조사됨 ∙ 상수원보호구역현황 - 총 1개소가 분포 ∙ 수질현황 - 하천수질기준 중 BOD기준 좋음(Ib)	∙ 공사시 - 우수유출 및 토사유출로 인한 주변 지역에 영향이 예상, 투입인력에 의한 오수발생 ∙ 운영시 - 상수공급계획, 오수처리계획 및 비점오염원 저감대책이 요구됨	∙우기를 피하여 공사 시행, 침사지 설치, 1일 토공계획을 수립한 후 공사 시행 ∙상수공급 - 상수도 사용, 오수처리: 여수하수종말처리장으로 연계처리
폐기물	∙ 폐기물 및 분뇨발생 및 처리현황 - 폐기물 : 총 발생량 435.1ton/일 발생, 전량 수거, 수거율 100.0% - 분뇨 : 총 발생량 135.09㎥/일, 처리대상량 132.59㎥/일, 처리율 98.2% ∙ 폐기물 처리시설 현황 - 매립시설 8개소, 소각시설 6개소, 분뇨처리시설 1개소, 공공하수처리시설 30개소	∙ 공사시 - 지장물 철거로 인한 건설폐기물 발생량 : 32,677.56ton - 건설장비 의한 폐유 발생 : 10.0ℓ/일 - 투입인부에 의한 분뇨 발생 : 3..3ℓ/일, 생활폐기물 발생 : 10.5㎏/일 ∙ 운영시 - 생활폐기물 발생 : 626.4㎏/일	∙ 공사시 - 건설폐기물은 폐기물관리법에 따라 적정처리, 폐유는 보관시설을 설치 후 전문처리업체에 위탁처리, 생활폐기물은 분리수거를 원칙으로 하고, 여수시 폐기물처리 계획에 의거 처리, 분뇨는 이동식 간이화장실 설치 ∙ 운영시 - 생활폐기물은 분리수거 후 여수시 폐기물처리 계획에 의거 처리, 오수는 여수하수종말처리장으로 연계처리
소음 · 진동	∙ 사업지구 주변으로 도로소음이 분포함 ∙ 소음측정결과, 6개 지점에서 주간 및 야간 소음 규제기준 초과 ∙ 2개지점 소음 현황 측정결과 낮 평균 51.5～52.6dB(A), 밤 평균 43.8～44.0dB(A)로 나타나 소음환경기준(일반지역 “나”지역)을 만족 ∙ 2개지점 진동 현황 측정결과 주간 평균 19.5～21.5dB(V), 야간 평균 16.9～17.0dB(V)로 나타나 생활진동규제기준을 만족	∙ 정온시설 현황 - 사업지구 주변 소음진동 영향권내에 9개소 ∙ 공사시 - 소음 : 71.2~84.6dB(A) (일부생활소음규제기준 초과) - 진동 : 42.6~54.5dB(V) (생활진동규제기준 만족) ∙ 운영시 도로이용 차량에 의한 소음발생이 예상	∙ 공사시 - 「건설공사장 소음․진동 관리요령, 」 준수 - 저소음․저진동 공법 적용, 장비의 효율적 투입, 가설방음판넬 설치 - 작업시간조절 등 추가소음저감대책 실시 ∙ 운영시 - 사업지구내 차속규제표지판 설치, 경적사용 제한 및 과속방지턱 설치

나. 재난방지에 관한 계획

구분	계획내용
화재	· 구역 내 화재발생을 대비한 방재계획은 건축법의 방화에 관한 규정 및 관련법규를 준수하여 종합적으로 방재계획 수립 · 고층아파트 피난․방화 대책으로 옥상부분에 일정한 피난처를 계획함 · 옥상비상구는 화재시 감지기의 작동에 의한 자동개폐기 및 수동개폐기 설치 · 구역내 모든 아파트에 스프링쿨러와 자동식 소화기를 모든 층에 비치 · 공동주택 및 단독주택지내에 소방차가 진입·진압활동을 할 수 있도록 공간 및 도로폭을 확보 · 인화성 건축내장재 사용을 규제하고 사업완료 후 지속적으로 관리
수해	· 우수유역을 검토하여 기존 우수관을 수용하고 구역내 충분한 우수관망을 설치하여 원활한 배수체계가 확립되도록 계획 · 자연토양유지 및 공공보행통로, 공원, 공공공지, 보도 등은 녹지·조경면적의 확대로 토양포장율을 억제하고 불가피한 경우 가급적 투수성포장재를 사용 · 공동주택 단지내 빗물 저수조를 설치하여 홍수방지, 물절약(재활용), 친환경조성 등을 유도
교통	· 재해시 소방도로의 기능 수행이 가능하도록 진입로 및 내부동선체계를 구축하고 소방차의 상시주차가 가능하도록 소방차 전용주차 구획선을 확보하며, 특수차(고가차, 굴절차)가 주차할 수 있도록 공간 확보 · 단지 내 도로의 노상주차를 최대한 억제하여 사고발생시 응급차등의 교통접근이 용이하도록 계획 · 주요 진입로 및 교차로 등에서 발생할 수 있는 교통문제에 대한 처리방안 계획 - 가속·감속차로 설치, 안전시설 확보 등

7. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

구분	계획 내용
정비계획시	· 주변 교육시설의 교육환경 보호를 위해 차량이 출입하는 지구 내 진입도로 주변으로 공공보행통로, 횡단보도 및 과속방지턱 등의 교통시설을 설치하여 안전한 통학로 확보
공사시	· 소음진동관리법 제21조에 따라 시장은 주민의 정온한 생활환경을 유지하기 위하여 사업장 및 공사장 등에서 발생되는 소음·진동을 규제 · 공사시 보행자 및 차량소통을 위한 대책 수립 · 소음진동관리법시행규칙(제22조)에서는 ‘환경기술 및 환경산업 지원법(제17조)’의 규정에 따라 환경표지의 인증을 받은 건설기계와 ‘소음진동관리법(제44조7항)’의 규정에 따른 소음도 표지를 부착한 건설기계를 사용 · 공종별 건설장비의 효율적인 투입으로 소음발생 최소화 · 저소음 건설장비 선정(규제기준 등을 고려하여 저소음 건설장비, 적정 용량의 장비를 사용) · 비교적 장기간 작업 대기중인 건설장비 엔진은 가능한 정지시킴 · 장비의 점검 및 정비철저 · 가설방음판넬 설치 후 공사장 진⋅출입 차량 철저관리 및 필요시 안전요원 배치 · 항타기, 굴삭기 등 발생소음이 크고 이동성이 낮은 건설기계의 경우 건설기계에 근접하여 이동식방음벽 또는 방음커버 등을 활용함으로써 소음저감효과를 높임 · 「건설공사장 소음관리요령」을 준수하여 불필요한 소음발생 최소화

8. 세입자 주거대책

구 분	계 획 내 용
세입자 주거대책	· 향후 사업시행자는 사업시행계획서 작성 시 「도시 및 주거환경정비법」제52조 4호에 의하여 세입자의 주거 및 이주대책에 대한 계획을 수립하여야 함 · 조합설립 후 조합정관에 명시하고, 향후 사업시행시 변경이 될 수 있음 - 세입자 주거 이전비, 분양 시 우선순위 선정 - 정비사업 시행으로 기존 거주자인 저소득층(기초생활수급자, 소년소녀가장 등)일반 이주대상자와 달리하여 이주대책 및 생활보상에 대한 대책마련 - 거주자, 거주세입자로 구분하여 관련법규에 따라 주거이전비, 영업보상비 등의 지급에 대한 대책마련 - 향후 이주 시 토지등소유자와 세입자간의 원만한 협의가 이루어지도록 대책 수립

9. 정비사업시행 예정시기

· 구역지정고시가 있는 날부터 3년 이내 범위 안에 사업시행인가

10. 정비사업을 통하여 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 위탁에 관한 계획

· 해당없음

11. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한함)

가. 지구단위계획구역 결정(변경) 조서(변경)

1) 지구단위계획구역 결정(변경) 조서

구분	구역명	위치	면적(㎡)			비고
구분	구역명	위치	기정	변경	변경후	비고
기정	여수 덕충주공아파트일원 주택재건축정비구역	여수시 덕충안길 5 일원 (덕충동 940번지 일원)	25,790.00	-	25,790.00	-
변경	여수 덕충주공아파트일원 재건축사업구역	여수시 덕충안길 5 일원 (덕충동 940번지 일원)	25,790.00	증) 2,570.00	28,360.00	-

지구단위계획구역 결정(변경) 사유서

구분	위치	면적(㎡)	결정사유
변경	여수시 덕충안길 5 일원 (덕충동 940번지 일원)	· 면적 변경 25,790.00→28,360.00 증) 2,570.00	· 근거 법령인「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 정비사업의 유형을 현행 실정에 맞도록 사업명칭 변경 · 지역주민(종교용지)의 민원해소를 위해 종교용지를 포함하여 정비계획 및 정비구역 지정(변경)하고자 함

나. 용도지역⋅지구의 변경에 관한 계획(변경없음)

1) 용도지역 결정 조서

구분	면적(㎡)			구성비(%)	비고
구분	기정	변경	변경후	구성비(%)	비고
소계	28,360.00	-	28,360.00	100.0
제2종일반주거지역	28,360.00	-	28,360.00	100.0

2) 용도지구 : 변경없음

다. 기반시설의 배치 및 규모에 관한 도시관리계획 결정 조서(변경)

1) 도로

도로 결정(변경) 조서

구분

규모

기능

연장
(m)

기점

종점

사용
형태

주요
경과지

최초
결정일

비고

등급

류별

번호

폭원
(m)

기정

중로

1

103

20

보조
간선

64
(33)

덕충동
1166-1

덕충동
1283

일반
도로

-

여고-256
(‘11.12.5)

변경

중로

2

190

18

보조
간선

64
(34)

덕충동
938

덕충동
940

일반
도로

-

여고-256
(‘11.12.5)

기정

중로

2

145

18

보조
간선

577
(94)

덕충동
587

덕충동
1175-3

일반
도로

-

국고10-182
(‘10.4.6)

변경

중로

2

145

18~
23.5

보조
간선

577
(170)

덕충동
587

덕충동
1175-3

일반
도로

-

국고10-182
(‘10.4.6)

※ 1. 도로는 개설 후 관리청에 무상귀속
2. ( )는 구역 내 도로연장임

도로 결정(변경)사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변경내용	결정(변경)사유
중로1-103	중로2-190	· 일부구간 확폭(완화차로 설치) - B=20m→ 18m, L=34m	· 공동주택 진・출입로 확보를 위한 완화차로 설치 및 도로폭원 오류 정정
중로2-145	중로2-145	· 일부구간 확폭(완화차로 설치) - B=18m→ 18~23.5m, L=170m	· 공동주택 진・출입로 확보를 위한 완화차로 설치

라. 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 도시관리계획 결정조서(변경)

구분	도면번호	가구번호	면적(㎡)	획지		비고
구분	도면번호	가구번호	면적(㎡)	위치	면적(㎡)	비고
기정	-	A1	25,449.00	여수시 덕충안길 5 일원 (덕충동 940번지 일원)	25,449.00
변경	-	A1	27,674.49	여수시 덕충안길 5 일원 (덕충동 940번지 일원)	27,674.49

마. 건축물의 주용도·건폐율·용적률 높이에 관한 도시관리계획 결정조서(변경)

구 분	위치 (획지)	구 분		계 획 내 용
공동 주택 용지	A1	용 도		· 공동주택(아파트) 및 부대복리시설
		건폐율		· 30% 이하
		용적률		· 230% 이하
		높 이	기정	· 45m(최고층수 15층 이하)
			변경	· 54m(최고층수 18층 이하)
		건축선		· 건축한계선: 건축물의 지상부분이 대지경계선으로부터 4.5m이상 후퇴하여 건축하여야 한다.

바. 환경관리계획 또는 경관계획

1) 환경관리계획

-「여수시 건축조례」제26조(대지안의 조경)에 의한 조경면적 15%이상 확보

2) 경관관리계획

구분		경관기준	경관계획	비고
연접부 경관	근⋅중경	· 건축물로 인한 차페감 완화 · 건축물로 인한 위압감 완화 · 보행환경의 쾌적성 및 안정성 · 인접건축물과의 조화성 · 차량통행자의 조망권	· 기존건축물 및 계획된 건축물들로 인하여 향후 조성 후의 경관적으로 영향이 크지 않도록 계획 · 추후 건축설계 시 건물의 배치형태 및 디자인적해법을 통해 위압감 및 차폐감을 상쇄하도록 계획 · 사업시행 시 도로부에 녹음수를 식재하여, 환경적 쾌적성 뿐아니라, 녹화율을 증가시켜 쾌적성 도모
조망형 경관	원경	· 지역민의 쾌적한 조망권 · 추후 변화 경관과의 조화 · 지역경관의 정체성 창출 및 고취 · 자연스카이라인의 보존 · 도시스카이라인의 변화 · 주요 조망대상의 보호	· 추후 개발로 정돈된 중밀의 주거지가 될 지역경관의 미래상과 조화될 수 있도록 건물의 높이를 정하고, 쾌적한 환경을 조성하도록 계획 · 건물의 상층부를 입체적으로 디자인하고, 건축물 규모 및 배치를 이용하여 전체 스카이라인에 변화를 꾀하되, 기존 스카이라인의 보존 및 조화를 유도 · 자연경관의 조망대상으로서 인근 자연경관을 차폐하거나 경관적 저해가 최소화 되도록 계획